Proprietà individuale e proprietà condominiale: come valutare un bene che appartiene, sulla carta, alle parti comuni dell’edificio

I rapporti tra proprietà individuale e proprietà condominiale sono regolati dal principio secondo cui, in tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dal Codice Civile come parti comuni di un edificio, non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo bene, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condòmino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova contraria.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 16556 del 27 maggio 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in provincia di Imperia, a seguito dell’azione con cui un privato, esponendo di aver acquistato la proprietà di un immobile (giusta decreto di aggiudicazione del Tribunale) e di aver proposto ricorso per poter avere accesso alle cantine e ai box afferenti all’immobile di sua proprietà, a fronte dell’ostruzione della rampa carrabile ad opera di altri condòmini, ha chiesto di accertarsi il suo diritto di comproprietà su rampa di accesso al seminterrato, box e cantine, nonché sull’accesso carrabile a servizio del fabbricato, accesso mediante il quale si approda all’area antistante l’entrata.
Come valutare, ecco la questione, la proprietà – comune o del privato – del locale seminterrato adibito a box e cantina e della relativa rampa di accesso?
In secondo grado si è ritenuta decisiva la constatazione che il locale seminterrato, riscontrato come non suddiviso, non è risultato compreso nel titolo autorizzativo dell’edificio e dunque deve presumersi di natura abusiva. Su tale premessa, è stata esclusa la configurazione del vincolo pertinenziale tra il locale seminterrato e l’edificio.
Invece, si sarebbe dovuto accertare, osservano i giudici di Cassazione, se, nel primo titolo costitutivo del condominio, vi fosse, o meno, una riserva sulla proprietà del vano seminterrato, poiché solo in tal caso si sarebbe potuto escluderne la natura di bene comune a tutti i partecipanti al condominio, essendo del tutto ininfluente, a tal fine, la circostanza che il cespite sia, o meno, abusivo.
Nell’ambito del rapporto tra proprietà individuale e proprietà condominiale, alcun rilievo assume la circostanza che un determinato spazio, comunque condominiale in funzione della sua natura e destinazione di fatto, non sia stato indicato nel regolamento dell’ente di gestione. Infatti, la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati dal Codice Civile, la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto. E, a tal fine, è necessario un titolo d’acquisto da cui si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condòmino.