Accordo nullo a fronte di una dichiarazione mendace

Via libera alla nullità del contratto se emerge la dichiarazione mendace della venditrice in ordine al titolo abilitativo richiesto per chiudere l’accordo.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 7972 del 31 marzo 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in merito alla compravendita di un immobile in quel di Roma.
Chiare le lamentele dell’acquirente, il quale ha dedotto che l’unità immobiliare oggetto della compravendita era stata descritta come soffitta, per la quale la società venditrice aveva chiesto la trasformazione in abitazione, dichiarando nell’atto che non era stato opposto diniego dal Comune di Roma. Di conseguenza, la società venditrice si era impegnata ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità, ma successivamente, a sorpresa, il Comune di Roma aveva preannunciato il rigetto della domanda di sanatoria, e, quindi, il certificato di agibilità non è mai stato rilasciato.
A fronte di tale quadro, è plausibile, secondo i giudici di Cassazione, la declaratoria di nullità del contratto, come richiesta dal compratore.
Chiara la prospettiva tracciata: ipotizzare la validità del contratto, pur in presenza di una dichiarazione dell’alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma dell’accordo e finirebbe con il non considerare la finalità di limite delle transazioni aventi a oggetto gli immobili abusivi che la norma comunque persegue.
In sostanza, la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, e l’indicazione degli estremi dei titoli abilitativi negli atti dispositivi rileva non quale requisito meramente formale ma quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, cioè ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poiché la presenza del titolo abilitativo non può essere affermata in astratto ma deve essere affermata in relazione al bene contemplato nell’atto, la dichiarazione deve essere riferibile all’immobile. Così, in presenza di dichiarazione con tali caratteristiche, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione al titolo in esso menzionato.
Analizzando la vicenda in esame, in Appello si è ritenuto sufficiente che nell’atto di compravendita la società venditrice avesse dichiarato che era stata presentata la domanda di condono ed erano stati pagati gli oneri relativi all’oblazione, aggiungendo che la dichiarazione, contenuta nella domanda di condono, in ordine all’esecuzione dei lavori oggetto di condono, era stata resa da soggetto diverso dalla venditrice, e che la dichiarazione riguardo l’ultimazione dei lavori, resa nell’atto di vendita, è palesemente riferita all’intero fabbricato e non alla specifica porzione immobiliare. Così, però, si è espresso il concetto che la dichiarazione in ordine alla data di ultimazione dei lavori resa nella domanda di condono dalla società costruttrice non incideva sulla validità del contratto di compravendita, perché non era stata resa dalla venditrice, però, non è quello il dato a cui fare riferimento per valutare che la dichiarazione sul titolo fosse veritiera e riferita a immobile realmente suscettibile di sanatoria.
Peraltro, sempre in Appello, neppure si è considerato che la società venditrice, dichiarando una diversa e successiva data di ultimazione dei lavori riferiti all’intero fabbricato nell’ambito del medesimo contratto di compravendita, addirittura riconosceva che la domanda di condono, in relazione alla dichiarazione di termine dei lavori 2003, era mendace ed era di conseguenza mendace anche la dichiarazione del venditore fondata su quella domanda. Ciò in quanto non era neppure in astratto ipotizzabile che i lavori riferiti alla singola unità all’interno del fabbricato potessero essere considerati ultimati prima dei lavori dell’intero fabbricato.